Maitre Zodoganhou, avocate à Evry – barreau de l’Essonne, intervient dans vos problématiques relatives au droit immobilier

Le Cabinet de Maître Dossi ZODOGANHOU intervient principalement en matière de droit locatif (bail d’habitation, professionnel et commercial) et voies d’exécution.

 

DROIT LOCATIF

En fonction de votre situation et en vue de défendre efficacement vos intérêts, le Cabinet de Maître Dossi ZODOGANHOU est votre interlocuteur privilégié pour vous conseiller et vous assister dans les situations suivantes :

1 – En matière de bail d’habitation

  • rédaction de contrats de bail d’habitation ou de conventions d’occupation précaire
  • Contentieux des charges locatives et de l’exécution des travaux d’entretien et de réparations locatives
  • sous-location irrégulière d’un immeuble à usage d’habitation
  • occupation sans droit ni titre d’un immeuble à usage d’habitation
  • délivrance du congé pour vente, reprise ou motif légitime
  • remboursement du dépôt de garantie
  • procédures de recouvrement de loyers et/ou d’expulsion
  • clause résolutoire, résiliation du bail à usage d’habitation

2 – En matière de troubles du voisinage

  • Nuisances sonores et olfactives

3 – En matière de baux commerciaux

  • Rédaction de contrat de bail commercial
  • Location gérance
  • Rédaction et conseil lors de la cession de fonds de commerce
  • Recouvrement de loyers commerciaux
  • Litige sur les travaux; notamment en cas de défaut d’entretien et répartition des travaux entre bailleur et preneur
  • Renouvellement de bail commercial
  • Déplafonnement du loyer commercial
  • Révision du loyer commercial
  • Déspécialisation
  • Indemnité d’éviction
  • Cession de bail commercial
  • Sous-location du bail commercial
  • Délivrance de congés
  • Expulsion et fixation de l’indemnité d’occupation

 

VOIES D’EXECUTION

  •  MESURES PRELABLES (AVANT TOUT PROCES)

Avant tout procès, le Cabinet de Maître Dossi ZODOGANHOU intervient, en collaboration avec les huissiers de justice, pour la mise en place de mesures conservatoires telles que les saisies conservatoires, inscriptions d’hypothèque, prises de nantissement ou encore actes de cautionnement.

Ces mesures conservatoires font office de garanties et sûretés destinées à prévenir les impayés et à accroitre, chez le créancier, les chances de recouvrer sa créance auprès du débiteur.

  •  MESURES D’EXECUTION (SUITE A UNE DECISION DE JUSTICE)

Lorsqu’un jugement définitif condamne la partie adverse à vous verser une somme d’argent, il convient, si cette dernière ne s’exécute pas spontanément, de mettre en œuvre des mesures d’exécution forcée pour recouvrer les sommes qui vous sont dues en vertu du jugement définitif.

Le Cabinet de Maître Dossi ZODOGANHOU s’engage, avec ses huissiers partenaires, à mettre en œuvre toutes les mesures d’exécution propres à garantir le recouvrement effectif de vos créances.

En fonction de la situation du débiteur, il peut ainsi être envisagé la mise en place d’une saisie attribution, d’une saisie sur rémunération ou encore d’une saisie vente.

  •  LA SAISIE IMMOBILIERE

La saisie immobilière est une procédure judiciaire spécifique qui permet au créancier de récupérer sa créance par la vente forcée du bien immobilier appartenant au débiteur.

Au regard de sa complexité, la procédure de saisie immobilière nécessite l’intervention obligatoire d’un huissier et d’un avocat.

1) Conditions préalables à la mise en œuvre de la saisie immobilière

La mise en œuvre de cette procédure requiert des conditions préalables.

Le créancier poursuivant doit disposer d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Il peut s’agir :
 soit d’une décision de justice devenue définitive qui a été notifiée au débiteur et qui condamne ce dernier au paiement de sommes d’argent en rapport avec son bien immobilier ;
 ou encore d’un acte notarié revêtu de la formule exécutoire.

2) Etapes de la procédure de saisie immobilière

Le créancier poursuivant délivre au débiteur, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, un commandement de payer valant saisie.
Ce commandement valant saisie doit contenir impérativement plusieurs mentions obligatoires sous peine de nullité.
Il s’agit notamment de la constitution d’avocat du créancier, l’identification du titre servant de fondement à la délivrance du commandement de payer valant saisie, l’avertissement d’avoir à payer, dans un délai de 8 jours, la dette détaillée selon un décompte précis, la désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie et l’indication de leur indisponibilité et de la saisie de leurs fruits, la sommation d’avoir à dénoncer les baux ruraux portant sur le bien saisi, l’information qu’un huissier de justice peut pénétrer dans les lieux pour établir un procès-verbal de description, l’indication du juge territorialement compétent, le rappel de la possibilité de vendre le bien à l’amiable sur autorisation judiciaire, l’indication de la possibilité de solliciter l’aide juridictionnelle, l’indication que le débiteur en situation de surendettement peut saisir la commission de surendettement.
À défaut de paiement par le débiteur dans le délai de 8 jours à compter du commandement de payer, l’huissier se rend sur place pour établir un PV de description des lieux et procéder aux diagnostics obligatoires.
Le commandement doit être publié au service de publicité foncière du lieu de situation du bien immobilier dans un délai de 2 mois à compter de sa signification.
Dans les deux mois de la publication du commandement, le créancier poursuivant doit faire délivrer par voie d’huissier une assignation à comparaître devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation.

Tout comme le commandement de payer valant saisie, l’assignation doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires.
Durant l’audience d’orientation, le juge de l’exécution entend les parties pour connaître leurs observations et leurs contestations.

Au cours de cette audience, le débiteur peut demander la vente amiable de son bien immobilier.
Lorsque le juge autorise la vente amiable du bien, le débiteur dispose d’un délai maximal de 4 mois pour signer un compromis de vente avec un acquéreur.
Lorsque, au terme de ce délai de 4 mois, le débiteur a signé un compromis de vente, il dispose d’un délai de 3 mois supplémentaires pour signer l’acte authentique.
Lorsqu’au contraire le débiteur n’a pas trouvé d’acquéreur, le juge ordonne la vente forcée du bien immobilier.

La vente forcée a lieu aux enchères publiques à l’audience d’adjudication du juge de l’Exécution.

3) L’audience d’adjudication (l’audience de vente forcée d’un bien immobilier)

L’audience d’adjudication est l’audience au cours de laquelle il est procédé à la vente forcée du bien saisi.

Au cours de cette audience, le créancier poursuivant requiert, par l’intermédiaire de son avocat, la vente forcée du bien saisi.
Les frais de poursuite, dont le montant est justifié par le créancier poursuivant, sont taxés par le juge. Ils sont publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères et sont de l’ordre de 10.000 € environ.
Le Juge rappelle le montant de la mise à prix, telle qu’elle a été fixée aux termes du cahier des charges.

4) Les démarches à effectuer avant de porter des enchères
Avant la tenue de l’audience d’adjudication, certains réflexes sont de mise dans l’hypothèse où vous seriez intéressé par l’achat d’un bien immobilier aux enchères.
Pour éviter toute déconvenue sur les caractéristiques du bien convoité, le Cabinet de Maître Dossi ZODOGANHOU vous recommande de prendre connaissance des conditions de la vente en consultant le cahier des conditions de vente auprès du Cabinet de l’Avocat poursuivant la vente ou directement auprès du Greffe du Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance où la vente se déroulera.

Par ailleurs, une visite de l’immeuble vendu aux enchères est en principe organisée par l’Avocat poursuivant.
Il est souhaitable de visiter le bien convoité pour se rendre compte par soi-même de sa situation concrète.

5) Conditions pour porter des enchères

Pour porter des enchères auprès du Tribunal de grande instance d’EVRY, vous devez obligatoirement vous faire représenter par un Avocat inscrit du Barreau de l’ESSONNE.

Le cabinet de Maître Dossi ZODOGANHOU vous renseigne sur l’ensemble des caractéristiques de la procédure pour vous permettre d’acquérir votre bien aux enchères en toute sérénité.

Pour toute information complémentaire, veuillez contacter le cabinet au 06 37 01 88 24 ou 09 77 39 08 90 ou par email à l’adresse suivante : dossid@yahoo.fr

Pour porter des enchères, vous devrez être en mesure de fournir au Cabinet de Maître Dossi ZODOGANHOU, au plus tard la veille de l’audience de l’adjudication, les éléments suivants :

 DEUX CHEQUES DE BANQUE

 le premier libellé à l’ordre de la “CARPA SEQUESTRE” d’un montant correspondant à 10 % de la mise à prix (avec un minimum de 3.000 €)

 le deuxième libellé à l’ordre de la “CARPA” d’un montant équivalant à celui des frais préalables (en moyenne 10.000 €)

 UN POUVOIR fixant le montant hors frais pour lequel vous souhaitez porter des enchères. Il doit impérativement y être joint une pièce d’identité de la personne qui porte les enchères.

 Pour télécharger un pouvoir afin d’enchérir, merci de cliquer ici.

Le Cabinet de Maître Dossi ZODOGANHOU attire l’attention sur le fait qu’en matière de ventes sur adjudications, il existe des frais annexes que l’adjudicataire doit régler.

Il s’agit notamment des droits de mutation, des frais de publication auprès de la publicité foncière et des émoluments.

Dans le cadre de votre projet d’adjudication, le Cabinet de Maître Dossi ZODOGANHOU est en mesure de vous proposer une simulation financière pour connaître le coût global des frais afin de sécuriser votre achat.

Dans l’hypothèse où vous ne seriez pas déclaré adjudicataire du bien convoité, les chèques de banque vous seraient immédiatement restitués.

En revanche, si vous êtes adjudicataire, les chèques de banque ne seront encaissés qu’après expiration du délai de surenchère (10 jours), à l’issue duquel vous deviendrez immédiatement propriétaire.

Dans la mesure où, en l’absence de surenchère, qui peut être formée dans le délai de 10 jours à compter de l’adjudication, l’adjudicataire est propriétaire à compter de l’audience de vente, le Cabinet de Maître Dossi ZODOGANHOU vous invite à assurer le bien dès le jour où vous en serez déclaré adjudicataire.

Si aucune surenchère n’est effectuée, vous avez un délai de 2 mois pour vous acquitter du solde du prix de vente (prix d’adjudication diminué du chèque de banque libellé à l’ordre de la CARPA SEQUESTRE).

Si le solde du prix de vente n’est pas réglé dans le délai de 2 mois suivant l’adjudication, vous serez redevable d’un intérêt au taux légal, rétroactivement à compter du jour de l’adjudication.
Passé un nouveau délai de 2 mois, ce taux sera majoré de 5 points.

A défaut pour l’adjudicataire de payer dans les délais prescrits le prix ou les frais taxés, il y a réitération des enchères : le bien est remis en vente aux enchères à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée.